为此，珠海在城镇化的迅速扩展过程中，就需要利用好这种“后发优势”。十分谨慎地区分、处置好农村不同性质的集体建设用地。为城乡协调发展探索出一条更好的新路。

第一、“城中村”的建设用地。城中村的建设用地，可以泛指随着城镇化，将来都规划为城市市区的建设用地。在性质上完全改变了农地性质，与城市的其他建设用地没有区别。这是最可行的集体建设用地入市。在政府的城市统一规划下，扣除掉公共设施用地、绿化用地、集体留用地等，都可以作为集体建设用地直接入市交易。城中村，可以由此顺利融入城市。村民乱搭乱建的“握手楼”、“贴面楼”可以得到根本的改造。城市将会获得巨大的整体性效益。同时，农民在“同地同权”的原则下，也可以获得应得的收益。这些收益，足以满足一个村民平均的“市民化”需求。但这类建设用地入市，往往都是农民获利太多。甚至一夜暴富。在“珠三角”的深圳、广州，不少城中村就是如此。这是需要谨慎处置的一个方案。原则上，城中村村民，不应该享有入市后的全部收益。因为这种农地的“增值”是全社会经济发展的成果。这个道理孙中山先生早在100年前就预见到了。所以他提出了“涨价归公”、“地利共享”等解决原则。因此，珠海在探索这部分建设用地入市时，需要在公平、公正的原则下，处置好土地交易过程中的价格、税收、收益分配、社会保障、社会福利等游戏规则。既要充分保障农民权益，但也要避免食利阶层、暴利阶层的迅速形成。

第二、近郊农村的建设用地。城市永远有近郊。在地理上，城市化不可能一直持续下去，消灭掉所有的农地。深圳市消灭掉辖区的所有农地，现在得陇望蜀，将经济发展寄希望于惠州的农地。这种粗放模式很不可取。因此，城乡总体规划非常重要。它一方面需要从长远出发，处理好城市建设用地与农地的比例。另一方面，还不能让城市近郊长期处于“不确定”状态。近郊的集体建设用地，部分是服务于城市，部分是服务于农村。这是一个中间地带。集体建设用地需要在总体规划的前提下，具体明确各块建设用地的性质、用途。让市场、农户、政府都有明确的发展方向。如此，才可以以提高土地利用效率和整体效率。用于城市服务的建设用地，可以“同地同权”，参照“城中村”的办法，直接上市交易。这有助于盘活农村的集体资产。但是，村庄里一些服务于农村的建设用地，如农产品储藏、加工、物流等，原则上就不应上市交易。要留给村庄务农的村民使用。因为这部分建设用地，是属于农地的一部分。如果以“财产权”方式上市交易，变换了“用途”，则可能破坏掉农产品的必要加工、流通场所，让务农的农民的生计雪上加霜。

近郊农村，不能成为市区与农村混乱不堪的“隔离带”。这是很多城市在城市化的过程中未能处理好的一大难题。

第三、远郊纯农村的集体建设用地。按照规划，这部分远郊农村不属于城市，则必然属于农村。因此，其建设用地，就应该是农地整体性的一部分。是基本服务于村庄农业及其附属经济的发展的。比如，用于农产品的储藏、加工、物流，或用于村庄旅游业的发展。有的可能还用于农地“多功能”的研究、教育。村庄有了良好的农业生态环境，且加工业、旅游业发展起来以后，农民就可以稳定地就近发展各种兼业。收入会迅速增加。福祉就可以不断提升。他们就可以安心在村务农、生活。就会“有恒心”。村庄的农地，包括耕地、山地、水面、湿地等资源就可以在稳定的经济平台上得到很好的保护和建设。农地的各种公共的多功能目标就可以实现。所谓“幸福村居”主要是指这部分。“村居”显然是真正的务农的农民在农村的住所。如果允许这些村庄的建设用地也无差别地自由交易，在短期内似乎可以增加部分农民的财产性收入。但长期看，农民将失去“恒心”。村庄农地、农业的整体性将会迅速消失。一个土地用途杂乱无章农村，一定非城市之福。

总之，农村集体建设用地入市，要真正与珠海的“科学发展”结合起来，要真正推动“生态文明示范市”的建设。这方面，珠海需要解放思想、大胆探索，但也需要谨慎探索、避免机会主义。